主讲老师: 武晨（培训费：2.5-3万元/天）
工作背景：
房地产财务管理实战专家经济学硕士近20年财务从业经历原TOP20强地产公司财务高管CPA（注册会计师）CTA（注册税务师）CPV（注册资产评估师）CMA（注册管理会计师）
主讲课程：
《土地一级开发全周期税务筹划》《新形势下房地产企业融资实务和创新》《房地产行业非财务人员财税知识讲解》《房地产企业全面预算管理体系和实施》《房产税——一把存量财富管理的...
房地产企业非财务经理的财务管理思维提升训练课程大纲详细内容
课程分类： 非财务经理地产建工财税
课程目标：
帮助房企管理者全面系统认识财务管理四大支柱
帮助房企管理者掌握常见财务管理的方法和工具
帮助房企管理人员掌握基本的财务风险识别和控制方法；
案例化深入解读房地产经营管理活动中的财务运管思维
帮助房企管理人员建立财务思维，提升科学决策和管理能力。
课程对象：房地产企业董事长、总经理、项目负责人、相关非财务背景的中高层管理人员
课程时间：2天
引言：房地产管理人员为什么要懂财务？
1、现代企业的本质
2、会计是企业的“语言”
3、资金是企业的“血液”
4、利润创造是企业的“能力”
5、风险防范是企业的“体质”
6、不懂财务可能造成违法
一、房地产企业投融资体系
模块一各业态投融资要点
1、 住宅地产
（1） 住宅需求
（2） 预售、多种融资方式
2、 办公地产
（1） 办公楼需求
（2） CMBS、REITs、保险资金等长期持有型的资金
举例：一线城市的办公楼市场
3、 商业地产
（1）商场需求:就业，消费者年龄段、生活方式、花费和信心等.
加入娱乐和休闲的功能......
（2）长期持有型资金
4、文旅地产
（1）旅游、休闲、养生和养老的区别
（2）各类资金
模块二银行保险类投融资
1、 银行贷款(开发贷款、个人按揭、委托贷款和并购贷款）
（1） 贷款难度加大
银行放贷规模缩小
中小开发商和三四线开发商......
（2）最新监管部门相关政策
2、不动产信托
（1）恢复和整顿
（2）要求严格程度高于银行
......
3、房地产保险
（1）险资不能参与住宅开发和投资
（2）险资参与非住宅项目的情况
模块三证券基金类投融资
1、 债券（企业债、公司债）
（1） 债券介绍
（2）发债历史
（3）海外发债
（4）万科和龙湖公司债券、海外中国房地产公司债券案例分析
2、股票（IPO、再融资）
（1）IPO缘由
（2）再融资现状
3、房地产私募基金和资产管理计划
（1）房地产私募股权基金的内容
（2）当前房地产私募股权基金主要投资哪些项目?
（3）房地产私募股权基金要素
（4）证监会最新政策和私募基金的发展策略
（5）房地产资产管理计划
4、资产证券化
（1）房地产资产证券化的内容
（2）房地产资产证券化案例分析
（3）《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》
（4）房地产资产证券化的基础资产、价格和增信
模块四并购重组、轻资产运营及其它投融资
1、资产并购&股权并购
（1） 各自优缺点
2、债务重组
（1）债务重组的各种具体形式
（2）主要优缺点
3、合并&分立
（1）各种具体形式
（2）主要优缺点
4、并购重组流程和主要风险及案例分析
（1）房地产并购的一般流程
（2）主要风险
（3）某集团并购案例分析
5、轻资产化运作及案例分析
（1）轻资产化介绍
（2）万达模式
（3）蓝城“基金+代建”方式合作拿地开发
（4）模式设计和方法
二、房地产公司全面预算体系
模块一企业预算管理体系
1、全面预算含义及流程设计
（1）中国房地产企业面临的问题
（2）全面预算包括什么？
（3）预算管理的流程设计
2、全面预算管理实施
（1）管理层的重视程度
（2）财务转型的必要性
（3）交流沟通的不同方式
（4）需完善的配套制度
3、预算认知偏差
（1）可能存在的认知问题
（2）其他影响因素
模块二预算目标与财务预测
1、预算目标体系
（1）目标管理
（2）指标类别体系
2、经营财务预测
（1）项目预测
（2）销售预测
（3）利润预测
（4）资金预测
3、预算目标确定和测算
（1）确定目标原则
（2）测算实例
4、预算松弛ornot？
（1）预算松弛的定义和出现原因
（2）预算松弛问题的解决
模块三项目预算编制程序和方法
1、编制程序
（1）编制参与组织
（2）程序总图
2、编制方法
（1）各主要方法介绍和各自优缺点
零基VS增量/固定VS弹性/定期VS滚动
（2）具体方法
基数法比率法比重法......
（3）逻辑算法
3、编制前有关问题
（1）预算编制准备
（2）交流沟通
（3）编制表格
（4）预算申报
4、具体步骤
（1）收入预算编制
（2）目标成本
（3）开发成本
（4）销售费用
（5）现金预算
5、项目预算准备费
（1）预算准备费计提
（2）预算准备费审批
6、预算汇总和报批
模块四项目预算控制
1、项目预算审批
（1）授权审批
（2）预算审批
（3）立项审批
2、项目全流程管控
（1）以合同管理为基础，加强成本控制
（2）做好规划设计阶段的成本控制
（3）建立工程洽商制度，降低工程成本
3、预算执行反馈和差异分析
（1）预算反馈采用预算执行报告的形式进行
（2）分析报告编制的要点
4、调整机制
三、房地产公司管理用财务报表体系及成本差异分析方法
模块一财务比率分析
1、财务报表分析方法
（1）比较分析法
（2）因素分析法
举例...
2、财务比率体系
（1）短期偿债能力比率
（2）长期偿债能力比率
（3）营运能力比率
（4）盈利能力比率
（5）市价比率
（6）杜邦分析体系
举例...
模块二管理用财务报表体系介绍
1、管理用资产负债表
（1）区分经营资产和金融资产
（2）区分经营负债和金融负债
2、管理用利润表
（1）区分经营损益和金融损益
（2）管理用利润表的构造
3、管理用现金流量表
（1）区分经营现金流量和金融现金流量
（2）现金流量的确定
举例...
模块三财务预测
1、融资总需求
2、外部资本需求的测算
3、内含增长率
4、可持续增长率
举例...
模块四成本差异分析
1、标准成本的种类和制定
（1）标准成本的概念
（2）标准成本的种类
（3）标准成本的制定
2、标准成本的差异分析
（1）变动成本（直接材料、直接人工、变动开发间接费用）的差异分析
（2）固定开发间接费用的差异分析
举例...
四、房地产公司的本量利分析方法和绩效评价框架
模块一本量利分析方法
1、成本性态分析
（1）固定成本
（2）变动成本
（3）混合成本
2、成本、数量和利润分析
（1）成本、数量和利润的关系
（2）盈亏临界点分析
（3）敏感分析
举例...
模块二内部业绩评价
1、成本中心的业绩评价
（1）成本中心简介
（2）责任成本
2、利润中心的业绩评价
（1）利润中心的考核指标
（2）内部转移价格
3、投资中心的业绩评价
（1）投资报酬率
（2）剩余收益
（3）内部业绩报告与考核
举例...
模块三外部业绩评价
1、经济增加值
（1）分类和计算
（2）简化的经济增加值
举例...
2、市场增加值
3、平衡计分卡
（1）平衡计分卡框架
（2）平衡计分卡与企业战略管理
（3）平衡计分卡与传统业绩评价系统的区别/
举例...
模块四阿米巴经营模式
1、模式概述
2、阿米巴经营的推进
3、阿米巴经营与中国
举例...
总结讨论问答
